Desde este verano contamos con una nueva Ley Hipotecaria que trae algunos cambios significativos con respecto a la que se venía aplicando hasta el momento. Tienes que tener claro que esta nueva ley se aplica a las hipotecas que se están firmando desde el 16 de junio de 2019, no viéndose afectadas las que se ha firmado con anterioridad a esa fecha.
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¿Por qué ha cambiado la Ley Hipotecaria?
Según los expertos, para proteger al cliente de las cláusulas abusivas de los bancos y para facilitar la transparencia.
Esta nueva ley regula todo el proceso de contratación de una hipoteca, desde la publicidad hasta la firma. Así, se ven afectados desde los empleados del banco hasta el cliente, al que se le exigirá que demuestre que tiene claro lo que está firmando.
Desgranamos en este post algunos de esos cambios para que estés al día.
Los requisitos económicos que debes cumplir para acceder a una hipoteca:
El banco realizará un test de solvencia, gratuito para el cliente, y más exigente que los que se venían haciendo hasta ahora. Cobrarán mucha importancia las ecuaciones “deuda-ingresos” y “préstamo-valor del inmueble”.
El banco, además, deberá entregar dos documentos, a título informativo, con la información de la hipoteca adaptada a las características económicas del solicitante. Estos son la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
Toda esta información debe ser revisada por el cliente y dispone de 10 días para ello antes de acudir a la firma de la escritura. Cualquier duda o pregunta, debe ser solventada en ese plazo, de manera que al notario debe acudir sabiendo perfectamente lo que va a firmar.
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La visita al notario:
El cliente podrá elegir al notario que desee, no puede venir impuesto por la entidad bancaria. Ahora, con la nueva norma, se deberá visitar dos veces la notaría.
Primera visita
Será para que el notario compruebe que estamos al corriente de todos los puntos de la hipoteca que vamos a firmar y hacerlo constar así en un acta. Si el notario comprueba que hay alguna duda, no recibiremos la escritura de la vivienda. Y si es el notario el que no cumple con su función de supervisión, podrá ser sancionado.
Este acta notarial es gratuita y el cliente deberá acudir a la notaría con el proyecto de contrato del préstamo, la FEIN, la FiAE, la simulación de las cuotas periódicas (y los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés), además del documento en el que se reflejen los gastos asociados a la escritura pública del crédito. Todo esto lo remite el banco a la notaría.
Segunda visita
En esta segunda visita se formaliza el contrato de hipoteca y el de compra-venta del inmueble y se procede a la firma de ambas escrituras.
¿Qué ha pasado con las cláusulas suelo?
Con la nueva ley desaparecen las cláusulas suelo y el texto prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. El notario debe supervisar que no aparezca ninguna cláusula abusiva en el texto de la escritura.
La norma si permite el cobro de una comisión de apertura de la hipoteca.
Embargos
Durante la primera mitad del periodo del préstamo, si se produce el impago de 12 mensualidades o del 3% del capital concedido, la ley permite aplicar la orden de desahucio.
Si el impago se produce durante la segunda mitad del periodo de vida del préstamo, el número de mensualidades sube a 15 o al 7% del capital.
¿Con qué gastos deberá correr el cliente?
Normalmente, solo tendrá que abonar la tasación del inmueble, pero en Guadalquivir, tu inmobiliaria en Sevilla, tasamos tu vivienda gratuitamente. Gestoría, notaría y registro de la vivienda serán gastos por cuenta de la entidad bancaria.
Abaratamiento de la amortización ya sea total o parcial
Si quieres cancelar o devolver parte del préstamo, la ley impide que se cobre una comisión superior al 2% (si la hipoteca es de interés fijo) y del 0,25% (si es de interés variable). Así mismo, facilita que se renegocie las condiciones del préstamo, facilitando, sobre todo, que se pueda pasar de una hipoteca con interés fijo a una con interés variable.
Estas son las principales novedades que introduce la nueva Ley Hipotecaria. Aprovechamos para recordarte que ponemos a tu disposición un equipo de abogados especialistas en el sector inmobiliario para cualquier duda.
